上月广州二手房均价涨至1.4万元/平方米

http://news.gd.sina.com.cn 2012年03月14日08:16 南方日报

  南方日报讯 (记者/胡良光)近日一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出,在坚决抑制不合理住房需求的同时,要保证首套住房贷款供给。这对首次置业者来说,或许是一个刺激信号。昨日,记者从中介机构获悉,2月广州二手楼市首次置业者的比例首次超过七成,接近75%,较以往增加一成左右;改善型买家的比例则下降至两成左右;投资需求持续萎缩。

  专家指出,当前首套房贷利率已有放松的迹象,首次置业等刚性需求预计将长期主导二手楼市。

  二手楼市投资需求持续萎缩

  随着成交宗数增加,2月广州二手楼买卖均价重回1.4万元/平方米左右,环比有所上涨;住宅租赁市场表现活跃,但并未出现大幅加租现象。

  最新发布的2月合富标准二手住宅价格指数显示,2月广州二手楼市出现反弹,看楼量、成交量较1月明显增加,大致恢复至去年四季度的平均水平,但仍较低;长期积累的刚需有所释放,新客源增加,部分买家看不清后市观望,部分买家持“执平货”心态还价幅度较大。业主心态总体平稳,议价空间不足,部分急售业主让价较大。个别板块由于高端买家入市被限,成交未能放出,新广从板块、华南板块、洛溪板块以及工业大道等不少板块受一手新盘价格有所调低影响,价格跌幅较大。总体市场仍然是僵持博弈状态。

  合富辉煌市场部首席分析师龙斌指出,从买家结构看,2月交投的二手买家以长期积累的刚性需求为主,大多看楼时间在半年以上,其中需求较迫切的首置婚房需求占了较大比例。数据显示,2月广州二手楼市首次置业者的比例首次超过七成,接近75%,较以往增加一成左右;改善型的比例则下降至两成左右;投资需求持续萎缩。

  业主心态总体较强硬

  不过,根据合富置业分析,2月份业主心态总体较强硬,一方面受物价仍然高企影响;另一方面,前期已有所降价的业主,进一步让价的意愿不高,基本以维持原来的放盘价为主,个别地段优质、需求旺盛的单位甚至小幅返价。

  龙斌分析,目前二手买家深度观望的情绪虽然有所缓解,但仍有所分化,未能形成较一致的积极预期。总的来说,买家心态大致有以下3种类型:第一种是积累的迫切性刚需“实客”。这部分买家多为首次置业者,入市积极,预期政策有所趋稳,认为楼价调控大致到位,需求以中低价位物业居多,约占整体楼市的四成;第二种是看不清后市的买家。改善型买家以及新客的占比相对较高,大多表现为犹豫不决、入市谨慎、摇摆不定等,部分买家“执平货”心态明显,部分受个别一手新盘价格走低影响较大,约占整体楼市的三成;第三种是坚决看跌的买家。改善型需求居多,表现为持币观望,对政策有期待,还价幅度大(两成以上),约占整体楼市的三成。

  二手楼价总体以稳为主会有所下行

  近日一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时,保证首套住房贷款供给。

  这对广州二手楼市会否是个刺激?

  实际上,广州首套房贷利率已出现松动迹象。广州中原地产项目部总经理黄韬在接受采访时指出,2、3月以来,广州银行业开始放松首套房贷利率,部分大行可以给予8.5或9折利率优惠,不过他强调,这并非针对所有客户,且目前各行二套房贷政策未有松动迹象。

  龙斌昨日也表示,目前银行资金链不是特别紧,供应相对均衡,有些银行已经开始争取优质客户。相比过去,现在首套房贷利率变化也比较大,几乎没有上浮,有的可以打9折到9.5折优惠,一些外资银行非常积极,其次是股份制和中小银行,国有大银行的趋势还不明显,“随着未来流动性宽松格局进一步确立,首套房贷8.5折优惠利率有望重现市场。”

  “2月广州二手楼市低位回升的势头能否持续,取决于首置、首改和少部分出租型买家入市的持续性,以及心态、预期转向积极。”龙斌分析称,调控政策持续高压,经济增速放缓以及多数业主降价意愿不高,这个环境下,市场仍会以消化积压较长时间的刚需。当然,严格限购一年多积压的潜在刚需仍然较庞大,预计今年这部分刚需将会以缓慢释放为主,二手交投量难以放量,在较低位带有间歇性反弹的运行方式或许会成为常态,刚性需求将长期主导楼市。

  “二手楼市首次置业约占75%的比例已经非常高了,过年后释放了部分首次置业者积压已久的需求,下来更多改善型买家可能会考虑出手了。”龙斌认为。

  而鉴于通胀高企,严格限购,大部分业主进一步大幅度降价的动力不足,二手楼价总体以稳为主,会有所下行。

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