楼市或掀新一轮降价潮 预期年内降幅达两成

http://news.gd.sina.com.cn 2012年02月27日07:43 金羊网-羊城晚报

东方IC供图东方IC供图

  核心提示

  近期, 一些地方和部门对楼市政策“微调”增多,以“刚需”为据预测“楼市春天”以及国家楼市政策微调的分析频频传出。

  而与此同时,关于楼市天量存货和降价潮的报道,也引起了各方关注。

  楼市现状和走势到底如何研判?

  在政策层面上, 温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见时表示,要促使房价合理回归不动摇,房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用,但政府调控也不能松。而最近两天, 人民日报和新华社先后发表楼市分析文章,前者直言“房价下跌趋势全面确立,行业调整仍将继续”;后者则预测“楼市或将掀起新一轮降价潮”。

  看来, 随着楼市调控持续深入,多方博弈会加剧,调控将面临更大考验。

  专家称一线城市楼市拐点已明确,预期半年到一年内房价下调一两成

  由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波,正在楼市蔓延,近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计,更大规模的促销将在3 月份展开,这将是自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。

  新年前两个月各地市场低迷,大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计,16 家标杆房企1 月份销售业绩总额不足300 亿元, 不及去年同期663.6 亿元销售金额的一半。而从2 月的市场表现来看也并不乐观。在业绩压力之下,部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交。

  近日保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9 万元/平方米降至1.7 万元/平方米,交房标准却从毛坯升级为精装修, 如果考虑装修成本则相当于8 折优惠。随后又一龙头企业招商地产全国22 个在售项目同时启动优惠活动, 部分房源降价幅度达到15%。金地集团、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

  去年10 月底,同样是保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了降价潮,进而波及全国。

  一线城市楼市拐点已明确

  中原集团研究中心发布的一份报告显示,在购房者降价预期日渐增强的情况下,价格僵持成为成交萎缩的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示,中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%,比2010 年进一步下降。

  “2011 年上海新建商品住宅套均总价258 万元, 按上海统计局发布的2011年城镇人均可支配收入36230 元计算,三口之家的年收入为10.87 万元,一家人需要不吃不喝存上23 年零8 个月才能买得起一套新房。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称,对于普通家庭来说,在上海购房压力非常大。这除了近年房价上涨过快以外,也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。

  根据世联地产此前对全国28 个城市购房者期望房价下跌幅度的调查,有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。而截至去年底,75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

  2 月18 日国家统计局发布的数据显示,1 月70 个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨,其中,价格下降的城市有48 个,持平的城市有22 个。专家认为,从环比数据来看,1 月房价基本上全面止涨,全国性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确, 预期在6-12个月内房价可能还有10%-20%的下调。

  开发商面临沉重债务压力另外,沉重的债务压力,也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警,2012 年房地产信托大量到期,由于销售回款不力及短期债务压力的问题,2012 年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示,房地产信托2012 年总到期规模达到1758亿元,整年兑付规模较大,一季度为366亿元,二季度为368 亿元,三季度为716亿元,四季度为309 亿元。其中7 月为今年年度高峰,将会达到504 亿元。

  不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权, 获得资金13.35 亿元以支持其流动性。绿城正在与潜在买家洽谈,拟再出售4 个项目,计划回笼资金60 亿元。

  “2012 年房企的最大危机就是债务危机。”世联地产董事长陈劲松直言,假如房价下降20%至40%,基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。专家认为,房地产行业经历多次调控后,过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退,尤其是信贷政策的收紧,使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企的资金链恶化程度将超过2008年,可能会导致超过6000 家开发商消失。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,巨额债务压身,必然会倒逼房企转型突围。短期来看,房地产企业必然会采取开源节流的方式“过冬”:即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入;一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,以降低开发业务的比重。但做这些动作只是开发商被动自保,市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。未来10 年,全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在约有6 万家)。乐观派期待产业政策微调

  一些机构认为,房地产行业并没有那么悲观, 政策环境正在呈现转好的趋势,下半年调控政策可能会微调,事实上自去年10 月开始, 地方政府对于松绑房地产政策的做法就已经零星地出现。

  除此之外,近期上海、北京等多个城市相继调整普通住房标准,对普通房认定标准有所放宽,而包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行在内的大多数银行,首套房贷款利率都已回归了基准利率。这将降低购房者的成本。3 个月内,央行还两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率,累计释放资金约7000 亿元。这对一直饱受资金匮乏困扰的开发商来说无疑是一场及时雨。

  2 月24 日, 沪深两市房地产板块午后大幅上涨,至收盘时,该板块共有泛海建设、银基发展等15 只股票涨停,整体涨幅高达4.56%,并带领其他板块全线上涨,推升沪深股指双双创下本轮反弹新高。机构认为,房地产开发商降价跑量的实际利好, 以及对于货币政策、房地产调控政策见底的预期,共同推升了房地产板块的大幅飙升。

  长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为,产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后,预计上半年新开工增速低点在3 月份,投资增速低点在6 月份之后,那么产业政策微调应该在下半年。

  据新华社

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