合景睿峰拔高偷面积卖高价 或面临办证难

http://news.gd.sina.com.cn 2012年01月12日08:18 新快网-新快报

B07户型二层有90平方米左右,除了主人房和楼梯位,其他的客房、洗手间,还有靠近中空客厅的功能厅,一共有近37平方米,全部是赠送的。  B07户型二层有90平方米左右,除了主人房和楼梯位,其他的客房、洗手间,还有靠近中空客厅的功能厅,一共有近37平方米,全部是赠送的。
中空客厅中空客厅

  “合景睿峰L7”108平方米户型赠送面积达近40平方米,可能会面临办房产证难等问题

  ■新快报记者

  合景泰富在2009年于珠江新城拿下的“商业地王”D3-4地块,曾在2010年11月成功申请将高度由100米调高了约35%至134.9米而备受业界关注。2012年元旦前后,这块昔日的地王变身商用公寓项目——合景睿峰L7正式开售,其主推的复式公寓产品,对外宣称其建筑面积108平方米左右户型,使用面积可达148平方米,“偷”了约40平方米的面积,使用率约高达137%。

  有业内人士指出,地王拔高不仅是为了增加容积率,更为了可以通过错层的方式来“偷面积”。同样的容积率可以建更多的使用空间,卖出更高的价钱。而购买这种偷面积的产品,虽然能获得更多赠送面积,但日后也可能会面临办房产证难等问题。

  大多数户型赠送二三十平方米面积

  上周末,记者来到合景睿峰L7销售现场。据销售人员张小姐介绍,该楼盘共有42层,一共200多套单位,户型却有20多种,绝大多数户型都是上下两层复式创新型“L7”结构产品,都有挑高5.6米的中空客厅,最大的特点就是使用率非常高,绝大多数单位在二楼都设有附送空间,而且上下两层的层高都有2.8米,比其他有赠送面积的小复式产品舒适得多。

  据张小姐介绍,该盘面积送得最多的户型就是B07单位,其户型图上显示,该单位建筑面积是108.54平方米,套内面积76.53平方米,3房2厅3卫。该单位首层约55平方米,二楼约90平方米,上下两层加起来,可使用的面积高达145平方米,附送一间客房、一个洗手间和一个多功能空间,面积有37平方米。“而且楼层越高,使用面积越大,最多可达148平方米,使用率最高能达约137%。”

  从销售部派送的8个户型图上,记者发现基本上每个户型都有由虚线圈起来的“赠送面积”。这些“赠送面积”多的有三四十平方米,大多数有二三十平方米,唯一例外的是A07单位,虚线圈起来的只有一个小长条,估计不到1平方米。

  面积送得越多,单价越贵

  据张小姐介绍,因为楼盘户型非常多,各单位赠送的面积不一样,所以就算是同一楼层和方向,单价相差也非常大。“基本上送面积越多,价格就会越贵。”对记者表示感兴趣的B07户型,张小姐表示均价为3.5万-3.8万元/平方米,因为比较好卖,现在剩下最便宜的是12楼的,原价要420万元左右,折后总价约为398万元。155平方米的户型,因为面积送得少,所以单价低点,均价为3.3万元/平方米。“A07那种114平方米,基本没送多大面积的单位,单价是3.1万—3.2万元。”

  现场看房

  100多m2的样板房赠送面积达37m2

  记者发现,楼盘开放供参观的样板房都送了不少面积,其中一套108.54平方米的户型“偷”了37平方米的面积。

  “偷”的面积都在二楼

  在张小姐的带领下,记者走进了B07户型的样板房,户型图上显示该房子的建筑面积是108.54平方米,套内面积是76.53平方米,共3房2厅3卫。

  从现场看,这个户型楼下是中空客厅和餐厅、厨房,楼上有三间房,其中一间是带洗手间的主人房,一间是客房,还有一间是在架空的餐厅上面,三面是墙,只能当开放式的书房用。张小姐介绍说:“我们楼盘全部是复式的,都有上下两层的创新‘L7’户型,一共42层,每层有10户,一共也就260套。我们所有的公寓都有挑高5.6米的中空客厅,一共20多种户型,绝大多数都有面积送。”

  在B07样板房的二楼,张小姐一边指着户型图一边介绍,“这个单位是使用率最高的,首层能用的面积约55平方米,二层有90平方米左右,首层都要计算建筑面积,上层就有很多空间是赠送的,除了主人房和楼梯位,其他的客房、公用洗手间,还有靠近中空客厅的这个功能厅,一共有近37平方米,全部是赠送的。也就是说,这个建筑面积108.54平方米的公寓,实际上可使用的面积至少有145平方米,多合算啊!”

  层高2.8米也能“偷”面积

  “这里一共有多高呢?楼上和楼下是不是一样高啊?”张小姐回答说:“我们所有户型都是上下层加起来一共5.6米高,除了架空层的,全都是2.8米!”

  根据《房产测量规范》,房屋层高2.2米以上(含2.2米)的具备有上盖、结构牢固的永久性建筑都要算建筑面积。记者质疑:“为什么二楼大部分面积都不算面积呢?”对于这个问题,张小姐称自己也不太清楚。

  附送面积不写入合同

  “附送面积会在合同里写出来吗?”张小姐表示:“那当然不可能了,合同只会显示建筑面积108.54平方米,套内面积76.53平方米。”

  “那到交楼的时候,我怎么知道你们有没有少了面积呢?”

  张小姐强调说:“这不用担心,反正我们的合同都是按套来计价的,只会有总价,不会有单价,到时面积有出入,也没什么问题吧。都送了这么多面积了,是非常合算的啦!”

  随后,记者又看了B06户型的样板房,这个在户型图上标着“建筑面积155.23平方米,套内面积109.45平方米”的户型有4房2厅3卫,首层面积约50平方米,二层约130平方米,实用率大概有116%。张小姐介绍说:“我们赠送的是楼上的一间客房和两个卫生间,一共有26平方米。”

  专家说法

  “偷”面积产品可能难办房产证

  对合景睿峰L7的创新型产品,有不愿意透露姓名的专家表示,该项目的这种作法显然已涉嫌违规操作,通过偷面积变相提高容积率,购买这类产品可能面临将来难办房产证的风险。

  因为这些赠送面积都不可能写入销售合同中,买家只能接受“按套销售”的模式,就算是交楼后发现面积比户型图上少了,也不可能得到赔偿。另外,这些赠送面积还涉及是否存在改规划的问题,随着政府对房地产市场的管理进一步规范,这个项目要到2013年底才能交楼,到时能不能通过规划验收非常难说,如果通不过,那就办不到房产证。办不了房产证就无法交易,这对买家来说,风险确实比较高。

  拔高实为“偷面积”

  早在2010年底,珠江新城这个D3-4商业地王修改规划将高度拔高35%,连容积率也提高了26%,居然获得相关部门的批准,令业界震惊。当时就有业内人士测算出,这个地块用地面积为5162平方米,原规划建筑高度为不高于100米,容积率不大于6.65,其总建筑面积原规定不超过34348平方米,但修改规划后,不仅允许将建筑高度提高至135.9米,建筑面积也更改为地上36116平方米、地下7327平方米,总建筑面积达到43443平方米,容积率也提高至不大于8.42,总建筑面积比原规划增加了9095平方米,以3.5万元/平方米的均价计算,该项目卖出后,发展商就可多赚3.18亿元。

  当时该地块的折合楼面地价约13537元/平方米,按正常开发成本预算,该地块开发出售时,售价至少应超过3万元/平方米,发展商才能有钱赚。但在地块出让时,其附近楼盘的售价大多在2.2万-2.5万元/平方米。正是为了令项目卖出更高的价格,发展商使出了拔高项目高度,通过“偷面积”大大提高单位面积的使用率,最终在市场行情不太好的情况下,仍能“名正言顺”地卖出更高的价钱。

  变相提高容积率

  有业内人士还表示,合景睿峰L7一共有200多套单位,其户型多,赠送面积各不相同,以平均每套赠送30平方米左右的面积计算,那就能多建出6000多平方米的面积来,这些面积都没有计入容积率里,再一次变相提高了楼盘的容积率。

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